地下商业的风险考量

记者观察VIEW

　　相对于地上的商业地产，人和商业将自己开发的商业项目称为地下商业。相对于房地产开发商来看，地下商业的开发有诸多优势，如不会受到房地产行业调控、地价上涨的影响等。但曾在国家人防部门工作多年的王胜利认为，地下商业经营有一定的便利条件，并不意味着地下商业更容易获得成功。近年，有很多企业开发的地下商业项目，最终因经营不善而倒闭，如银川、成都、潍坊等地都出现过类似的情况。

　　“与商业地产开发不同，由于投资商只能拥有使用权，因此地下商业的经营不能像传统的商业地产那样出售商铺，只能采取租赁和出让经营权的方式。这就意味着，地下商业开发商必须具有一定的经营管理能力和资金的实力。”王胜利表示，地下商业开发带有一定的社会公益性质，比如要做好地下通道，保证人车分流，要有一些公摊面积用于社会公共用途。而且在后期的运营管理中，资金实力显得比较重要。虽然不需要缴纳土地出让金，但是地下商业项目也需要交纳少则几千万元，多则上亿元的保证金。有的小企业投入人防后，最后干不下去，主要是由于前期融资借款的利息较高，后期管理中，如水电、人工等各种费用支撑不了，而运营的效益又不如预期，出现资不抵债的情况。

　　还有一种情况是，缺乏选址和经营管理的经验，不擅长商业运作，后期管理跟不上，在经营几年后倒闭。比如选址，人和商业都会选择有地下购物习惯的城市，选在商圈、繁华地段的地下，这样客流量会有保证，但一般避免选址火车站地下。火车站地下虽然人流量大，但主要是流动性客流，购买的多是一些纪念品、特产，回头客少，购买大件商品的顾客更少，很少有固定的目标。