中建地产：小兄弟的狂飙

　　曾几何时在外界眼中，中建地产一直只是中海刚出生的小兄弟。无论企业规模、还是经营业绩，乃至大股东的重视程度都不能与中海相提并论。前者只是2008年刚成立的品牌，后者已经逼近国内房企一哥的地位。

但从中建地产2009年的土地储备情况看，似乎其并不满足于仅仅作为中海地产的补充，所谓“中建地产致力于成为中国最大的保障性住宅供应商之一”难道只是个幌子？

谁是老大

　　2009年12月22日，中海地产及其国企伙伴失意于广州亚运城项目。在价格比拼上败给资金实力不如自己“广东三虎”（富力、碧桂园、雅居乐），这多少让人有些意外。2009年以来，国有企业在土地拍卖市场风生水起，凭借的就是成本低于民企的融资能力。此前中海地产对于广州亚运城项目一直显得志在必得，此前曾考虑以两个主体参与拍卖（一者与保利、万科合作；一者单独出战），大有“双保险”的架势。

　　大热倒灶，因此有业内人士推测，此次中海地产的“收手”源于中央的授意，管理层不愿再看到央企再在烫手的土地市场添薪煽火。这种推测似乎颇合情理，然而一天之后，情况又发生了变化。

　　2009年12月23日，中海地产的小兄弟中建地产在上海又上演了一幕“力挫群雄”的大戏。当日中建地产37.2亿元，击退保利、华润、绿地、香港和记黄埔、新鸿基、新加坡仁恒、凯德等巨头，将上海新江湾城地块揽入怀中。“这是上海有史以来，甚至可以说是全国有史以来最贵的一幅宅地。”易居中国分析师薛建雄表示，该地块楼面地价已经达到3.24万元/平方米。

　　而且中建地产的狂飙并未止步，就在上海创地王的第二天，中建地产又在北京拿下了一块地铁沿线地块。同样砸下了30.5亿元重金，楼面地价也将近1.1万元/平方米。同一个“父亲”的两个子公司，同一时间段遭遇两重天。而且是风华正茂的兄长止步，刚刚迈步的弟弟飙进。如果如上判断为国资委授意控抑，就显得有些不合理。

　　如果是资金方面考虑则更难以让人信服。广州亚运城最终拍价为255亿元，中海首期须缴纳的土地出让金不过35亿元，余钱两年内支付。

　　虽然中建在上海、北京的新储地总价稍低，但支付难度很高。以上海项目为例，按出让合同规定，竞得者还需要在合同签订之日起15天内，付清土地出让价款的15％，30天内付清全部土地出让价款。换言之，中建短期内就要支付37亿元白花花的现金。而且这个项目还附带着众多苛刻条件。例如必须在3个月内将公司总部迁至上海杨浦区；须建设一处不小于1000平方米的托老所，建筑面200平方米的卫生服务点，及占地面积7193平方米的幼托设施。并且建成后几乎无偿移交给区政府，及相关单位。

　　如果从资金运作方面考虑，中海地产的影响力无疑远高于自己的小兄弟中建地产。“明显是大股东在重点扶持中建地产。”一位业内人士向记者表示，该人士曾先后在中海及中建任职，年中方离职，对两家公司知之甚深。

中建之谋

　　中国建筑（中海、中建的母公司）一直被认为是房地产板块最为稳定的央企，中海地产在业内早已声名大噪。而中建地产是大股东上市前夕内部整合的产物，成立于2008年，旗下已有12家子公司，其在北京、上海、山东、四川等16个省市安营扎寨，拥有超过1000万平米的土地储备，正在开发的项目达50个。上述人士表示，主要就是整合了大股东除了中海地产外的所有房地产业务。

　　而大股东也一直为旗下两家公司设定了清晰的定位。中国建筑董事长孙文杰曾公开表示，中建关注二线城市或中低端产品，甚至廉价房、经济适用房等保障型建筑；中海侧重于一线城市，高档住宅。

　　但光从中建2009年的几次拿地表现看，这样的定位似乎只是大股东给投资者的“说法”。2009年中建花了近120亿元储备土地，公开拍卖的土地均为北京、上海等一线城市，而且在这些城市显得志在必得。反而在二线城市的拍卖中略为保守，例如近期在武汉的一场拍卖中，中建首次主动放弃。

　　“中建一直计划在上海谋求做大，而且早有准备。”上述中建前员工表示，中国建筑上市后首炮是中海地产在上海制造的70亿元地王，“这块地其实是为中建进入上海准备的。”其表示。上海长风地王的拍卖名单是中海地产、中建地产以及中建八局，三者之间比例分别为50％、30％、20％。

　　“实际上这项目更像中海、中建对半。”该人士透露，中建八局身份所占有的20%股份随时可以划到中建的名下。由于中建对于开发高端住宅还没有足够的经验，该项目的一把手还是由中海地产担任，中建地产则派遣一名副手，学习高端项目的开发运作。

　　而此次拍下上海单价地王后，中建已经准备好将总部迁至上海，并将上海作为自己的大本营。但在记者电询中建地产之时，其发言人还是表示中建会坚持原有的定位及发展路径。

　　但上述中建前员工表示：“认为中建只会专注于二线城市那只是一相情愿的说法”。因为中建此前整合大股东的项目大多位于二三线城市，而其从事的中低端、保障性住房也一直被市场诟病盈利能力差。经过一番包装后，中建现在的净利率已达到16%，远高于市场预期的12%。这对于中建未来的做大做强很重要，而且也为大股东下一步战略作好铺垫“中建高层曾表示未来有分拆上市的想法”。该人士透露。

　　为何放着一个良好品牌不去经营，而是另起山头？对于这个问题该人士表示，一方面是历史原因，因为中建在各地的分公司早在十多年前就单独发展房地产业务，如果把他们都整合进中海会导致更为复杂的人事及管理上的问题。而再建立一个品牌也有利于大股东对两家公司的控制，以及互相促进。