广州深圳先调整先回暖？

“新盘+尾货”低价入市

　　“日光盘”再现市场！
　　2月14日，广州光大水岸蓉城项目以9000元~13000元/平方米的价格入市，北区434套货量在开盘3小时内成交完毕，创下该区域最短时间最大成交量的纪录，进账逾4亿元。
　　2月21日，深圳万科金域华府一二栋233套楼王也在开盘当日全部售罄。
　　市场的甜蜜来得有些突然。原本卯足了劲儿准备迎接牛年熊市的开发商们，意外地发现，农历新年过完后，房子变得好卖一些了。
　　究竟是继续调整还是阳春回暖？在这轮调整中，上一轮经历最疯狂上涨行情的深圳、广州似乎率先抛弃了政府救市念头，一切由市场说了算。

暖春

　　“日光盘”虽然只是南方暖春的一个特例，但从有关数据上看，一度在2008年陷入价量调整深渊的广州和深圳市场似乎显得活跃。除了春节期间成交低迷，广深市场一二月销售数据“看起来不错”，一幅生机盎然的“小阳春”之象。
　　根据广州市国土房管局官方网站“阳光家缘”的数据显示，2009年1月，广州楼盘网签总量为5850套，比2008年1月的2811套大涨近62%，2月每周均在300套左右徘徊；深圳1月份新房成交面积39.2259万平方米，成交套数4448套，日均成交套数同比大涨98.64%。
　　“广州深圳经历了2007年、2008年的率先调整，有望进入下行周期的稳定阶段。”广州地产资深人士韩世同如是解释，“下行”指价格跌幅趋缓，“稳定”则是成交有所回升。
　　王石日前的论调也让珠三角区域的同行轻松不少。“珠三角地区前期调整幅度过大，今年的调整会趋于缓和；北京与长三角调整的大幕才刚刚拉开。”在南京的一个会上，这个地产界的预言家如是说。
　　这无疑是开发商和政府都愿意看到的。开发商们手头现金越来越少，唯有快速出货才能保障现金流安全，价格调整只是利润取舍的问题。“降价也卖不出楼，项目不能变现，才是最痛苦的。”记者的一位销售朋友曾经不断抱怨，他负责的楼盘2008年价格从均价8000元/平方米左右下调了1500元/平方米，仍然成交不畅，　“2009年似乎好了点，现在每天还能有三五套成交。”他笑称，老总看到房子在出货，“出气”会也开得少了。
　　政府也有些释然。在各地闹哄哄忙着“救市”时，广深两地政府一直按兵不动，鲜有动作。“最早呼吁救市，也最早放弃呼吁，展开自救。”广州市国土局一位官员对《中国经营报》记者说，希望市场一直这么走下去。

自救

　　并不是有了阳光，就能一直温暖。巨大的存量房仍是市场上空厚重的阴云。
　　据合富辉煌市场研究部的统计，到2008年年底，广州可售货量5万~5.5万套，超过500万平方米，供应量比2007年同期大幅增加，即使在深度调整出现的2008年9月之后，全市一手住宅新增货量仍达2.5万多套。面对市场的突变，开发商难以刹车，2.5万多套房仍需消化。
　　“深圳的存量一度达到600万平方米，”深圳德思勤投资咨询有限公司副总经理徐治政告诉记者，深圳2008年全年销售量达到10年来的历史新低，仅有380万平方米，这还建立在深圳房价全年下调38%的基础之上。
　　调整是漫长的。
　　万科、雅居乐等各大房企已经调整所在区域的开动工面积。据广州经纬地产发布的《广州楼市2009年发展预测》报告称，2009年广州新增一手住宅供应量约5.3万套，共560万平方米，比2008年下降35.7%，将出现6年来的最低供应值。即使如此，广州2009年全年供应总量也在10万套以上。
　　为了减轻存量房的消化压力，开发商也使出了浑身解数。记者观察到，2009年，广州的开发商加重了对老城区和中心城区保值度较高的项目的推盘力度，而郊区的项目一般都停工或者推迟开盘。同时，新增供应的主力主要是旧盘的二期或者三期，既能省去新盘营销成本，也能利用旧盘老客户聚集人气。
　　“跟紧政策也能及时掉头，”中原地产项目总经理黄韬分析，2008年12月，中央明确的政策利好是针对购买中小户型的首次置业者，广州和深圳开发商也随之进行调整，以中小户型、低首付作为推出楼盘的卖点。
　　“新盘+尾货”冲击市场，“低价入市”成为开盘的首选策略，“反季节”营销成为常用词汇。
　　业界人士笑称，2008年初，大家还没准备好起跑。2009年已经变成看谁的抢跑更成功。

期盼

　　然而，不乐观的声音仍在。王石称，“调整仍未结束”。戴德梁行、仲量联行等各大机构也认为，2009年市场难以乐观。
　　“一二月的销售畅旺并不意味着楼市就将有V型反弹。”黄韬说，“前面两个日光盘都是同区域中价格比较低的，性价比比较高，同一区域或同一楼盘，都是低价盘卖得好，高中低价位失衡。数据漂亮并不能说明市场已经回暖。”
　　但也有人表示，这正是调整阵痛期的必然表现。“珠三角市场相比其他区域市场，所受的政策刺激最少，开发商能够根据市场情况调整价格和供货结构，这些‘自救’行为能更快引导市场走出困境。”黄韬说。
 　　而在徐治政看来，房地产即使列入十大产业振兴规划，对市场的影响也不大。“救市并不是唯一良方。开发商等着政府的‘解放军’，从减少税费到二套房贷，从购房入户到振兴规划，总以为下一个政策能提振楼市，殊不知楼市早在等待中变了天地。”徐治政说，只有真正调整到位，市场才能回暖。
　　机会可能更多。在2007年下半年到2008年的房价高位阶段，曾抑制了大量刚性需求入市。韩世同说，早行动好过傻等待，日光盘的出现说明，如果性价比合适，购房者还是会出手。这也说明珠三角开发商的策略调整方向是对的。
　　记者注意到，从“暖冬行动”到“暖春论坛”，珠三角近期的房地产沙龙都在造势。 毕竟，2008年沉闷已久，“看不清楚”成为与会者心中最大的疑团，听听别人的看法，打打自己的算盘，开发商们的期待是一致的。