周旋两年半 信和挑战成渝监管底线

　　驱车从重庆沿成渝高速过成都段收费站，快进入成都市区时，沿北侧望去，人多高的围墙之内仍然是一片荒草。这就是曾经躁动一方的成都沙河地块。2007年7月20日，香港信和（信和置业：00083.HK）以41.38亿元拍得这幅净地约366亩让人眼红的土地时，连售楼部都已建好的该幅土地的一级开发商阳光100不得不洒泪离去。

　　在成渝高速连接的另一端，就在拿下成都沙河地王的10天之后，信和董事会主席黄志祥率领信和团队在嘉陵江畔的风水宝地上出手拍下41.8亿元的重庆三钢厂地王。两年半过去了，这块重庆宝地上长出的却是人高的荒草。

　　时间是如此之巧，2007年6月，国务院宣布成渝两地成为城乡统筹试验区，土地即将大幅升值的预期下，地产大佬们纷纷在重庆、成都这两座业界普遍看好的城市里花费重金购置巨额土地储备：短短数月之间香港九龙仓集团（九龙仓：00004.HK）72亿元成都购地82亩，并携手中海地产（00688.HK）出资75亿元购下重庆弹子石组团地块；信和置业83亿元成渝购地684亩；合景泰富（01813.HK）44亿拍得成都土地477亩。

　　然而两年半过去了，当初击掌相庆的信和高层如今却戴上了被逼入市的紧箍咒。

踩的不是高价，而是“地雷”

　　时光再次回朔到两年半前。两地市场人士均相信信和只能以时间来赌溢价空间。“当时，我们专门开了董事会，认为中国西部的地产升值空间巨大。”信和高层如此解释。

　　2007年为了得到更好的土地资源，以港资为首的开发企业大都选择了零利润拿地。开发商参与土地拍卖常采用“倒推法”，即“公司利润+开发成本=土地成交价格”。对未来市场过于乐观的判断，导致了地王频出。“2008年突然冷却的楼市，让雄心勃勃的开发商措手不及。而2009年即使楼市大热，地王周边的房价也只是刚刚高过其楼面价加减按成本，花了2年时间，没有足够利润，开发企业是断然不会轻易动工的。”重庆大港地产顾问机构总经理冯进分析。

　　市场的分析不无道理，成都地王的楼板价是3390元/平方米，要是建出来销售，起码卖8000元/平方米才能有钱赚。重庆地块的楼板价达到4100元/平方米，建成后的房价要卖8000元/平方米才能回本。

　　在2年半后，信和堵对了市场。成都地块周边房价已达8000元/平方米，而重庆地块周边房价直攀1万/平方米。

　　“但对于冀望在内地获得大回报的港资地产商来说，花了两三年时间不能获得翻倍的利润就是一种失败。”冯进说，即使现在开工，一般需要6~12个月才能进入市场销售，如今中央打压高房价的政策密集出台，这个时期动手显然也不能实现“利润翻倍”的预期。

　　“之前有很多因素阻挠了我们，今年之内，两幅土地都会开工入市。”3月17日，信和一位高层电话中语焉不详的向《中国经营报》记者表示，信和不是囤地，而是时机不成熟。

周旋术赢得喘息 政策或成紧箍咒

　　按照重庆三钢厂地块的付款条件，信和必须在拍得土地后的1个月之内（即2007年8月31日前）付清41.8亿元。然而，据《中国经营报》记者得到的信息显示，到了2008年1月底，信和向重庆方面付出的土地款仅有14亿元，而重庆国土交易中心也将该幅地块的拍卖时间修改为2007年12月11日。

　　另有未经证实的消息称，成都沙河地块，截至2008年5月，信和方面仅支付了20亿元左右。而当时的拍卖文件规定，信和必须在拍地后5天内支付总地款的30％，60天内再支付30％，半年内全部付清。

　　“在付款方面，信和给两地政府的理由是遇到了外汇难题。”上述知情人士透露，信和说，“每次换汇只能换5000万美元，而每次耗时要1个月。”实际上，在付款的期间，信和就规划调整与当地政府出现多次“讨价还价”。

　　2008年7月前后，成渝两地均出台“救市政策”，开发企业的土地款和开发周期均可延后半年，信和得以迎来喘息机会。

　　至于时到今日，信和究竟有没有付清成渝两幅土地款？记者查询香港信和2008~2009年度报告，并未找到付清成渝两地土地款的公开信息。而记者试图向成渝两地国土部门查询时，两地土地处人士均表示，“不太清楚，如果没有付完款，政府肯定会动手收地。”

　　记者得到的信息显示，2009年信和方面曾对外称，2009年下半年将开工沙河地块，但现在又改称将在2010年上半年开工。

　　“信和曾对成华区表示将在后期投资超过40亿元开发沙河地块，加上土地款在内有80多亿元的投资，对于成华区还有近万亩的土地出让压力来说，是很具诱惑力的，这也许是成华区迟迟没有对信和动手的原因。”成都锦华地产顾问机构分析师梁晓彬分析。

　　记者从信和方面了解到，成都沙河地块案名暂定为“御东山”，计划最早明年进行销售，“每平方米定价肯定超过1万。”

　　然而，仍无时间表的承诺，这是否仍是信和对市场及政府监管的“投石之举”呢？